Коллегия адвокатов "Юридическая защита"

Фабула

В квартире в Москве проживали клиент с супругой и малолетним ребёнком и его мать. Квартира находилась в долевой собственности клиента, его матери и сестры (по 1/3 у каждого).
Мать клиента содержала в квартире несколько десятков собак и занималась продажей щенков. Это создавало постоянный шум и антисанитарию, невозможность нормального проживания и конфликт, который не решался мирным путём. 
Клиент рассматривал варианты разменять квартиру или избавиться от собак.
Оба варианта проблему не решали, тем более что:

• мать категорически отказывалась от размена
• обязать избавиться от собак можно, но невозможно запретить завести собак в будущем
• продажа доли клиента в квартире не позволяла приобрести сопоставимое жильё

Требовалось решение, которое учитывает интересы всех сторон и даёт реальный результат.

Как мы решали проблему

Нашей задачей было не выиграть суд, а изменить переговорную позицию второго собственника, вынудив его пойти на уступки.
Для этого была проведена подготовительная работа:

• Проанализирован экономический интерес матери (количество и стоимость собак, ежемесячный доход, который они приносили);
• Проанализирован объект недвижимости и  выявлена возможность перевода в нежилой фонд с увеличением стоимости
• Инициированы проверки (санэпиднадзор, органы опеки, администрация), зафиксированы нарушения условий проживания
• Подан иск об устранении нарушений (выдворение животных)

На стадии рассмотрения дела оппонентам была озвучена правовая перспектива: в случае удовлетворения иска исполнение решения суда привело бы к фактической утрате имущества (животных) и источника дохода. Альтернативой предложено решение, позволяющее сохранить экономический интерес: размен квартиры с получением отдельного жилья.

Результат

• достигнуто соглашение между собственниками
• квартира переведена в нежилой фонд, что вдвое повысило её стоимость
• объект реализован по цене выше рынка (за счёт коммерческого назначения)
• клиент на свою долю приобрёл отдельную двухкомнатную квартиру
• конфликт полностью урегулирован без дальнейших споров

Фабула

В рамках дела о банкротстве должника (ООО) была оспорена цепочка сделок по продаже коммерческого помещения (арендный бизнес): сначала актив был продан юридическому лицу (Первый покупатель), затем — физическому лицу (Второй покупатель).
Помещение возвращено в конкурсную массу. После этого Второй покупатель обратился в суд с требованием о включении в реестр суммы, которую уплатил за объект. 
Формально требование выглядело обоснованным: размер задолженности подтверждался банковской выпиской об оплате.
Задача — предотвратить включение Второго покупателя в реестр.

Как мы решали проблему

Решение было найдено через ретроспективный анализ всей цепочки сделок и имеющих значение для дела обстоятельств.

В ходе анализа выявлено следующее

Первая сделка:
  Должник в 2013 году купил помещение за 139 млн.руб.
  Должник в 2017 году продал помещение Первому покупателю за 90 млн.руб.
  С 2018 года Должник не показывает выручки (Помещение – основной актив), но зато имеет кредиторскую задолженность в 350 млн. руб.
  Оплата по договору - в рассрочку, но без предоставления продавцу права залога;
  Баланс Первого покупателя до даты сделки пустой, ни выручки, ни активов, со следующего за покупкой года в балансе возникает кредиторская задолженность на 90 млн. (по странному совпадению равная стоимости Помещения);
  Помещение – арендный бизнес, но после покупки Первый покупатель выручки не показывает;

Вторая сделка:
  В 2020-м Первый покупатель продаёт Помещение Второму покупателю за 76 млн. (ещё на 14 млн. дешевле), оплату получает наличными, по приходным кассовым ордерам.
  То есть первая продажа по цене ниже цены покупки, деньги у Первого покупателя явно не свои, и получаемая от арендаторов арендная плата начинает растворяться в воздухе. Вторая продажа – по цене ещё ниже первой, и оплата якобы наличными (76 млн.руб. это почти 40 килограммов по весу, в буквальном смысле мешок денег).
  Все в совокупности указывает на то, что для Должника сделка была прикрытием вывода активов и способом спрятать получаемую за 2017-2020 годы арендную плату.

Результат:

Суд, несмотря на наличие подлинных документов об оплате помещения, отказал во включении требований в реестр судебным актом установлено, что сделка была совершена за счет должника, а потому являлась безвозмездным отчуждением ликвидного актива.
Выводы поддержаны вышестоящими инстанциями.

Фабула

78-летняя пенсионерка проживала одна в однокомнатной квартире в Москве. Квартира находилась на первом этаже, окна выходили на МКАД. Женщина хотела обменять жильё на аналогичное — в более спокойном районе.
Через знакомую к ней обратились «риэлторы», которые пообещали организовать обмен. В результате пенсионерка подписала:
— договор купли-продажи квартиры
— акт приёма-передачи
— расписку о получении денежных средств
Через несколько месяцев ситуация вскрылась: родственница обнаружила копию договора и обратилась за юридической помощью.

На первый взгляд, позиция выглядела слабой:

• договор подписан лично собственником
• переход права собственности зарегистрирован
• есть расписка о получении денег
• признаки психического расстройства отсутствуют

Наша задача заключалась в том, чтобы оспорить сделку несмотря на наличие полного комплекта подписанных документов.

Как мы решали проблему

Была проведена детальная проверка обстоятельств сделки и поведения сторон.
Выявлены следующие обстоятельства:

• квартира несколькими годами ранее приобреталась за сумму, сопоставимую с рыночной стоимостью
• рыночная стоимость на момент сделки составляла около 4,5 млн ₽
• в договоре указана цена 900 тыс. ₽
• после регистрации права покупатель фактически во владение квартирой не вступал
• лицевой счёт не переоформлялся
• пенсионерка продолжала проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги
• квартира являлась её единственным жильём

Совокупность обстоятельств указывала на то, что:

• сделка носила явно неравноценный характер
• реального выбытия квартиры из владения собственника не произошло
• продавец не осознавал правовые последствия подписаниях документов

На этом основании в суд был подан иск о признании сделки недействительной как совершённой под влиянием заблуждения и обмана.

Результат

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сославшись на наличие подписанных документов и зарегистрированного перехода права собственности.
Апелляционная инстанция отменила решение: сделка признана недействительной, квартира возвращена пенсионерке, право собственности восстановлено.

Фабула

Семейная пара в период брака приобрела трехкомнатную квартиру в Москве. После расторжения брака мужчина сообщил, что оставляет квартиру бывшей супруге и дочери, и переехал жить отдельно.
Супруги самостоятельно составили соглашение о разделе имущества по шаблону из интернета, не удостоверив его нотариально. Юридической силы такой документ не имел, о чем стороны не знали.
Через несколько лет бывший супруг умер. При открытии наследственного дела нотариус разъяснил, что половина квартиры будет включена в наследственную массу.
Женщина обратилась за юридической помощью, полагая, что ей придется либо выкупать долю у наследников, либо продавать квартиру.

Как мы решали проблему

При изучении документов было установлено, что большая часть стоимости квартиры была оплачена за счет личных средств супруги:

• первоначальный взнос сформирован от продажи однокомнатной квартиры, ранее полученной ею по наследству
• кредитные средства составляли около 30% стоимости квартиры

На этом основании была выстроена стратегия защиты имущественных интересов клиента.
В суд был предъявлен иск:

• об определении долей в праве собственности
• об исключении имущества из наследственной массы

В ходе рассмотрения дела удалось доказать, что значительная часть квартиры является личным имуществом супруги, а совместно нажитым имуществом является только часть объекта.
После определения долей была реализована следующая стадия стратегии:

• дочь приняла наследство после отца
• затем был предъявлен иск о признании квартиры неделимой вещью
• заявлено требование о признании за бывшей супругой преимущественного права на квартиру

Результат

• за клиенткой признано право собственности на 85% квартиры
• квартира частично исключена из наследственной массы
• второй супруге наследодателя выплачена компенсация лишь за незначительную долю имущества

Фабула

Клиентка проживала в многоквартирном доме в Москве. В соседней квартире собственником был организован частный детский сад, который ежедневно посещали более 20 детей.
Жильцы дома неоднократно обращались в правоохранительные и контролирующие органы, однако проверки фактически не проводились.
Во всех ответах указывалось, что в квартире действует «группа по присмотру и уходу за детьми», размещение которой в жилом помещении допускается законом.
Шум, постоянный поток посторонних лиц и нарушение условий проживания продолжались несколько лет.

Как мы решали проблему

Была проведена детальная проверка фактической деятельности детского сада.
В ходе работы:

• изучены видеозаписи из мест общего пользования
• проанализирована реклама услуг
• опрошены жильцы дома
• установлено фактическое количество детей
• выявлены признаки оказания образовательных услуг

Ключевым моментом стало разграничение деятельности по присмотру за детьми
и фактического осуществления образовательной деятельности без соблюдения требований закона
На основании собранных доказательств было подготовлено мотивированное исковое заявление о запрете деятельности детского сада в жилом помещении.

Результат

• суд удовлетворил заявленные требования
• деятельность детского сада в квартире прекращена
• подтвержден факт нарушения жилищного законодательства
• права жильцов многоквартирного дома восстановлены

Фабула

Мужчина обратился за юридической помощью после получения иска от отца о признании его утратившим право пользования квартирой.
Основанием иска указывалось:

• мужчина выехал из квартиры более 20 лет назад
• проживал в другом месте
• приобрёл собственное жильё

Формально позиция истца выглядела убедительно.

Как мы решали проблему

В ходе анализа документов установлено:

• клиент отказался от участия в приватизации квартиры сразу после достижения совершеннолетия
• фактически выехал из квартиры ещё раньше
• причиной выезда были конфликтные отношения с отцом, злоупотреблявшим алкоголем

Основной задачей стало доказательство вынужденного характера выезда.

Дополнительно установлено:

• приобретённая клиентом квартира находится в ипотеке
• обязательства перед банком не исполнены
• новое жильё не свидетельствует об отказе от интереса к спорной квартире

В суде была выстроена позиция о том, что:

• отказ от приватизации не означал отказа от права пользования
• выезд носил вынужденный характер
• право на жилое помещение сохраняется

Результат

• в удовлетворении иска отказано
• за клиентом сохранено право пользования квартирой
• суд признал выезд вынужденным и не свидетельствующим об отказе от жилищных прав

Фабула

Женщина обратилась в суд с иском о признании права собственности на двухкомнатную квартиру после смерти отца.
Иск был подготовлен другим юристом и основывался на том, что клиент якобы фактически принял наследство.
При изучении документов выяснилось:

• отец умер более 15 лет назад
• клиент не поддерживал с ним отношения
• о смерти узнал спустя несколько лет
• в установленный срок наследство не принималось

Формально перспективы спора отсутствовали.

Как мы решали проблему

В ходе изучения семейной и имущественной истории было установлено:

• клиента воспитывала бабушка по линии отца
• после смерти бабушки отец фактически принял наследство, но не оформил права
• отец проживал в квартире вместе с несовершеннолетней дочерью

Это позволило изменить правовую конструкцию спора.
Исковые требования были дополнены:

• об установлении факта принятия наследства отцом после смерти бабушки
• о признании права собственности отца на квартиру

После этого появилась возможность доказать, что:

• квартира входила в наследственную массу после смерти отца
• клиент, продолжая проживать в квартире, фактически принял наследство

Результат

• суд удовлетворил заявленные требования
• установлен факт принятия наследства предыдущим наследодателем
• за клиентом признано право собственности на квартиру в порядке наследования
• право на имущество восстановлено спустя значительный срок после открытия наследства